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对媒体谈房价下跌“三样毒”的分析
作者:管理中心  来源: 发布日期:2014-5-4 点击次数:1834


今天刚刚上网,我就读到了一篇标题为《媒体谈房价“马上下跌”:早已喝下藏好的三样毒》的文章(以下简称文章),觉得有必要分析一下文章所言“三样毒”,说出自己的看法(证劵日报 2014414日)。

首先说明,我同样对高房价深恶痛觉,对炒房者敬而远之,对以前所谓的房地产“调控”措施非常反感,主张政府应该让买不起房的人“住有所居”,希望进城务工人员也享受着城里人同样的住房待遇,期待着房价平稳而健康发展。但是,期望是期望,市场归市场,我们不希望房价如脱缰的野马继续大幅上涨,也不可能期待房价会在一夜之间跌回到1998年的水平。

文章说:“房价下跌的破冰之声立刻引发了人们的高度关注,房价这是要去哪儿,房价拐点到了吗?种种猜测之声随处可闻,地产业各位大佬为此也是唇枪舌战,争辩得不亦乐乎。就在各位大佬辩论热闹之际,数据显示,包括一线城市在内的各地新房以及二手房的成交量大幅萎缩,有的城市一季度新房销售数量同比下滑了五成以上。这个极为残酷的数据告诉我们,房价撑不住了。”“房价何以在马年之春下跌,这是因为藏在房价之中的毒药开始发作了。”

那么,文章所说的“三样毒”又是怎样的呢?

一、“房价下跌毒药之一:资金分流”

我们不可否认,“今年以来国内资金面正在发生的迅猛变化,”余额宝、沪港通的出现确会分流一部分资金,但是“投资门槛极低、变现容易、交易成本可以忽略不计的理财宝” 余额宝真的有如此大的吸引力吗?经过一段时间的运作后,余额宝还有那么高的收益、那么高的吸引力吗? “港股无疑是一个追求稳健投资回报的好去处,” 沪港通固然可以吸引一部分投资者,但是中国股市投资者有几个人获得了收益呢?任何股市都有风险,香港股市也不例外,为什么沪港通就成了“稳健型投资”呢?

过去十多年的事实已经证明,在投资渠道相对狭窄的中国,房产投资反而是可靠和获益的选择。当然,我们不能认定以后中国的房产投资就一定会有很高的收益,但是就目前的中国形势来看,房地产应该还有一个发展过程。

二、“房价下跌毒药之二:成本回落”

“先说拿地成本,在前些年地产业火爆的日子里,各地不断爆出地产商争抢‘地王’的消息,土地价格也是一路走高。为此,各地政府加强了土地供给,大量土地通过招拍挂的形式进入市场,这不但满足了地产市场对土地的需求,也压抑了土地价格的上涨。从去年下半年以来,除了北京市等一线城市之外,各地地产商争抢‘地王’的消息几乎销声匿迹,这意味着地产商拿地的价格渐趋稳定。”我先不说2013年“全国土地出让收入总金额达4.1万亿元,刷新20113.15万亿元的历史纪录”(2014212日国土资源部数据),也不说“今年3月份,10个典型城市土地成交建筑面积1150.3万平方米,环比下降46.8%,同比下降34.5%;土地出让金收入480.3亿元,环比下降38%,同比增长22.8%”,但是“今年3月份,10个典型城市土地成交均价为4175/平方米,环比增长16.4%,同比增长87.5%”(201443日中国土地市场网),就说即使是全国土地价格现在开始不涨了,以前出让的土地要2-3年才能消化,你说土地成本下降了吗?

“再来看看融资成本,很长一段时间,由于银行对地产商开发项目的贷款审批趋严,很多地产商为了满足地产项目对资金的旺盛渴求,不得不四处从民间举借高利贷,融资成本年利息高达30%以上。不过,随着包括保险资金、信托资金、券商资管资金在内的各路战略投资资金看好房地产市场,向地产商提供资金的渠道日渐增多,到达地产商手中的融资成本也就逐渐降低,目前,一线城市地产开发项目的融资成本已经低于15%,其它大多数城市地产项目的成本也回落到20%左右。”我只问一句,既然地产商的融资成本降低了,已经能维持下去了,不存在现金回笼的压力了。还会有开发商主动降价吗?

“最后就是建筑成本了,这里又包括两大项,一是人工成本,一是建材成本。目前虽然人工成本仍居高不下,但是建材成本明显降低。”我只问一句,现在的市场是人工成本涨得多还是建材成本降得多?建安造价里人工成本占了多少比例、降价了的建材成本又占了多少比例?

三、“房价下跌毒药之三:需求不足”

“由此来看,经过了15年以来史上最大规模的建房运动,有能力买房的人基本上都买了,如今对于买房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的国人,这些人希望买房,但是要积攒够买房所需的首付尚需时日。”的确,“有能力买房的人基本上都买了”,但是还有不断成长的青年,还有不断进城的务工人员,还有城镇化的进程,还有“被限购”的群体,还有改善型居住需求,还有不断改革的如户籍、计划生育政策等制度。所以,不是说够房需求不足,而是需求不均,有的地方不足有的地方饱和,这其实就是中国房地产市场目前的分化现象。

是啊,有的地方有许多空置房,但是也有许多人住在地下室里;有的地方房价一直在上涨,但是也有的地方房价在下跌,这没有什么大惊小怪的,这就是市场。因此,说房价上涨、下跌、甚至崩盘都只能说是中国房地产市场的个案罢了。

列举出如此的三味“毒药”,又能说明什么呢?

  
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